Ako určiť trhovú cenu nehnuteľnosti ?

16.11.2011 19:24

Nehnuteľnosť kúpuje alebo predáva bežný člověk raz, dvakrát za život. Ide väčšinou o väčšiu sumu a učiť sa na vlastných chybach môže byť dosť neprijemné. Klučová záležitost je stanovenie reálnej trhovej ceny.
Ak chce človek kúpiť pozemok, byt, alebo dom, ide o nemalé peniaze. Často investuje celoživotné úspory alebo berie úver na mnoho rokov. Je nerozumné zbytočne zaplatiť za nehnuteľnosť priveľa. Pre predávajúceho je však stanovenie reálnej ceny rovnako dôležité. Ak je cena prinízka, prerobí, ak privysoká, pravdepodobne sa mu nehnuteľnosť nepodarí predať.

Odborníci hovoria, že sú tri veci, ktoré rozhodujú o cene nehnuteľnosti: lokalita, lokalita a lokalita. Ak túto ľudovú múdrosť aplikujeme na Slovenské pomery, tak napríklad pozemok v centre Bratislavy môže byť aj znehodnotený a jeho cena bude rádovo vyššia, ako keby sa nachádzal niekde v horách na východnom Slovensku, hoci aj slnečný, s krásnym výhľadom a kompletnými inžinierskymi sieťami...

Na cenu pozemku teda najviac vplýva lokalita. Okrem nej závisí jeho hodnota najmä od toho, na čo je využiteľný, a od napojenia na inžinierske siete.

Odborné ocenenie je samozrejme nutné objednať u znalca, to však nie je vždy potrebné. Napríklad pre orientáciu pri rozhodovaní o kúpe konkrétnej nehnuteľnosti si laický odhad môžete urobiť aj sami. Na trhové oceňovanie, teda na zisťovanie trhovej, čiže všeobecnej ceny dnes u nás znalci používajú také isté metódy, aké sa desaťročia uplatňujú inde v Európe či vo svete.

 

Základnou je porovnávacia metóda,

pri ktorej sa cena stanoví porovnaním s už realizovanými obchodmi v danej lokalite. Ak bol napríklad nedávno predaný dom za 2 milióny korún, hodnota podobných nehnuteľností v jeho okolí bude odhadovaná tiež na 2 milióny. Táto metóda je najlepšia, naša legislatíva však neprikazuje, aby údaj o kúpnej cene bol verejný , preto je málokedy možné zistiť skutočne realizovanú kúpnu cenu. Združenie znalcov a odhadcov nehnuteľností má vlastnú databázu skutočne realizovaných cien, ktorá je prístupná iba pre znalcov a členov združenia. Predávajúci ani kupujúci nemá možnosť nahliadnuť do žiadneho oficiálneho registra realizovaných cien.
Možnosťou je zalistovať si v inzertných časopisoch, navštíviť niektorú z realitných kancelárií a poradiť sa s odborníkmi, alebo si objednať u znalca odborný posudok na stanovenie všeobecnej, t.j. trhovej ceny nehnuteľnosti.

Ak sa nedá použiť porovnávacia metóda, nastupujú náhradné metódy oceňovania – reprodukčná alebo výnosová. Treba ale zistiť, kedy je ktorá z nich vhodná.

Druhou najlepšou je výnosová metóda trhovej ceny nehnuteľnosti,

ktorú však, samozrejme nie je možné použiť na nehnuteľnosť, ktorá neprináša výnos. Pomocou nej sa určuje trhová hodnota nehnuteľnosti kapitalizáciou možných ziskov z prenájmu tejto nehnuteľnosti. Zjednodušene povedané: ak by sme dnes vložili do banky 30 000, vynesie nám na úrokoch okolo 1 000 Eur za rok, takže vložené peniaze sa nám vrátia asi za 13 až 15 rokov. Ak je teda nehnuteľnosť schopná produkovať výnos, potom súhrnný výnos za 10 až 15 rokov ( to je približná doba návratnosti vložených prostriedkov formou bankových úrokov) je všeobecná hodnota nehnuteľnosti.

 

Treťou je metóda reprodukčná.

Tu treba určiť, koľko by dnes stálo postaviť podobnú nehnuteľnosť, ako je oceňovaná a pritom, samozrejme, zohľadniť aj jej opotrebovanosť, napriklad 1% za rok. Metóda sa zakladá na predpoklade, že kupujúci nezaplatí za majetok viac, ako by zaplatil za výstavbu novej budovy alebo za obnovenie podobnej budovy (vrátane kúpy), na porovnateľnom mieste, rovnakého veku a opotrebenia.

 

Späť

baner úvodná stránka

Pre VIAC dobrých informácií prejdi MYŠOU cez MENU...

 

Jozef Jankaj foto

AUTOR BLOGU : Ing. Jozef JANKAJ

Vítam Ťa na mojom blogu, tento blog píšem 6 rokov a sú to prevažne moje skúsenosti a názory.  Nie som veľký podnikateľ, politik ani svetový leader. Som  skúsený človek, ktorý píše o tom čo si vyskušal a zažil... Mám 56 rokov a vyše 30 ročné skúsenosti s finančnými produktmi a podnikaním....

E BOOK ZDARMA TU

e book

e book, info

peniaze, žena, muž, peňaženka

Až 80 % hádok v rodine, je kvôli peniazom. Máte pred výplatou väčšinou prázdne karty a peňaženku ? Jednoduchý návod ako to navždy vyriešiť...

Vlož dole svoj e mail a stiahni

E BOOK peniaze-riešenie

baner horúce tipy

Vyskušaj a výtvor si pasivný príjem. Odborná slovenská firma Ti vo všetkom pomôže a inštaluje AUTOMAT pre Teba. Potom už nemusiš nič robiť iba sledovať a inkasovať skutočný pasivný príjem...

  NOVINKA
peniaze, bankovky Eura
 AUTOMAT NA PENIAZE
 
  baner AOS forex, burza
 

CENA ZLATA bola v roku 2006 cca 400 USD, chceš čakať kým bude nad 4 000 USD za uncu (31g) ?

Aktuálna cena je dole

www.zlatopredaj.sk

Láka Ťa burza ? môžeš si to výskušať aj bez vkladu. XM je broker vhodný aj pre začiatočníkov a ponuká ľahko ovladateľnú platormu...

Podnikaj s emailingom a užívajte si podnikanie z plaže. Urob si web a ziskávaj kontakty. Teraz:

NAJLEPŠÍ EMAILING AJ ZDARMA

dievča na pláži pri mori

Je malo povolaní kde aj bez výsokej školy môžeš dosiahnuť príjem nad 1 000 Eur. Práca v realitke to umožňuje- ale nie v každej realitke a nie pre každého. Zistí VIAC:

       JE OZAJ LUKRATIVNÁ 

PRÁCA REALITNÉHO MAKLÉRA/KY ?

peniaze, bankovky Eura v ruke

INTERNET je miesto kde funguje viac ako ako 2 000 000 000 ľudí, Niektorí sa iba zabavajú, no iní ZARÁBAJÚ. Ak si v prvej skupine prejdi do druhej a zarábaj aj TY...

              Ako zarobiť na internete

         

V dnešnej dobe už nemusiš mať účet v svojom meste a osobne tam chodiť. Banková pobočka je veľmi drahá zaležitosť. Preto Ti e-účet ponukne lepšie služby aj BANKOMATOVÚ KARTU...Peňaženka SKRIIL je obľubená a patrí medzi najbezpečnejšie 

bankové karty, webporadca.eu

 

Skrill, peňaženka

NAJLEPŠIA E PEŇAŽENKA

je bezpečná a rychlá,

mimo dosah exekutorov,

s kartou MASTERCARD ju akceptuje

v celom svete 35 000 000 obchodov

a 1 900 000 bankomatov.

 

Kúpa šperku je vynimočná zaležitosť, hlavne keď je to ZLATÝ ŠPERK. Pozri si AKCIOVÚ PONUKU...

      NAJLEPŠIE ZLATNICTVO

zlato, diamanty, šperk, prsteň

              tlačitko objednať

Jeden z najväčších a najobľubenejších brokérov Ti ponuka svoje služby. Okrem bežného obchodovania môžeš si zapnuť kopírovanie najlepších obchodníkov a zarábať s nimi...

New eToro CZ

Už v roku 2 000 som mal vyše 300 manažérov a fin. poradcov. Najlepší z nich zarábali aj cez 2 000 Eur...

Pomôžem aj Tebe vybudovať

ZLATÚ KARIÉRU

- zaškolenie ZDARMA

- bez potreby licencie NBS

- atraktívne odmeny a kariéra

- pasivný príjem nad  1 000 Eur 

+ ZLATÁ RENTA doživotne

  investičné zlato - zliatok v obale

 

Ak máš web alebo veľa kontaktov, potom je tu aj pre Teba 

SÚPER LUKRATIVNÉ AFFILIATE

bankovky -eura

WEB ZDARMA UŽ ZA 5 MINÚT

Profesionalný vzhľad a ľahká obsluha. 

Všetko v Slovenčine a návod vo videu

       

 UBYTOVANIE a WELLNESS ZA SUPER CENY- CELÝ SVET

 Hotel holiday inn Bratislava, peniaze, školenia

        

AK SA VÁM ČLÁNOK PÁČI A MYSLITE SI ŽE JE PRÍNOSNÝ-ZDIEĽAJTE HO PROSÍM. 

      ĎAKUJEM

Pridaj sa k milionom ľudí na celom svete a urob si sam webovú stránku cez WORDPRESS. Je to lacné a jednoduché...

Získajte rýchly a bezpečný WordPress

Športovec, svaly, potencia, práca, peniaze

Kontakt

Ing. Jozef JANKAJ
BRATISLAVA

0907 535 928

OCHRÁNA OSOBNÝCH ÚDAJOV

       REG. ČÍSLO 4082

                       Plus500

        TOPlist

WEB ZDARMA UŽ ZA 5 MINÚT

Zaujímavé odkazy

  • 22.11.2011 12:02

    UPOZORNENIE

    Informácie na tejto stránke sú názory autora a nie su návodom pre konkrétne investicie.

    Obchodovanie s derivatmi a pakovými nástrojmi je rizikové. Pri každej finančnej transakcií alebo pri otvorení obchodného účtu si pozorne prečitajte podmienky a upozornenia.

© 2010 Všetky práva vyhradené. COPY - WEBPORADCA.EU KOPÍROVANIE IBA S UVEDENÍM ZDROJA, INAK ZǍKAZANÉ

Vytvorené službou Webnode